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来信情况

关于成立街道社区物业管理服务中心的建议

卢*智

来信时间2021-01-28

物业管理80年代从香港引入我国至今,目前存在三种物业管理方式:一种是开发建设单位自己建设自己管理;另一种是企事业单位自管房;第三是建管分离、聘任物业管理公司。前两种均属于自建自管形式,后一种是市场化管理模式。“自建自管”是房地产行业发展的阶段性产物,随着行业不断发展,其弊端逐步显现出来,必将被“建管分离”所取代。 “自建自管”不符合物业管理市场竞争机制,影响了物业管理市场化的进程。 国家《物业管理条例》第二条规定:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”从概念中可以看出,物业管理企业只有通过业主的选聘并签订物业服务合同后,才能取得小区的物业管理权。也就是说,住宅小区的物业管理是一种市场行为。《物业管理条例》第三条还规定:“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理企业。”这进一步确定了物业管理市场行为的性质。 自建自管不是市场行为,供需双方主体的责任不明确。首先是违反了国家提倡的物业管理市场竞争机制的要求。建设单位对自己建设的房屋,没有通过招标的方式选聘物业管理企业,而是直接交给下属的物业管理公司进行管理。其次,阻碍了物业管理市场化的进程。物业管理必须实行优胜劣汰,不断激励企业奋进,推动物业管理行业向前发展。 由于房屋物业建管不分,实际上拥有物权的小区业主并不是实际操作上的小区主人,小区在实际操作上的主人仍然是开发商及其利益代理人物业公司。这导致小区业主作为无组织群体群众无法维护和争取自己的权益,一方面是因为无组织群体群众不具有法人主体地位的属性,就是俗话说的“一盘散沙”,无法以法人主体的身份维护和争取自身群体群众的权益。二是开发商利益的代理人物业公司先入为主,实事上俨然已经成了小区永久的主人和拥有者,长期以往垄断封闭排它,没有了市场竞争的压力,从主观愿望和客观能力上就自然而然地失去了提高服务质量的进取心和推动力。 房屋物业建管分离可以促进房屋物业管理的市场化竞争机制,防止物业管理的垄断性经营。但在实际操作中,各个开发商都成立自己的物业公司管理自己开发的楼盘,形成了谁开发谁管理的垄断性经营现状,谁也不愿意把自己开发楼盘的物业管理肥水流到别人家的田地里。物业管理基本的现状是谁开发的楼盘物业管理谁说了算,不会允许别的物业公司通过业主委员会招聘或市场竞争等机制进入本开发商开发建设的楼盘或小区。政府其实默认了这一物业管理的垄断性经营现实,甚至认为这就是市场机制的结果。这在实际上真正造成了缺乏在物业管理服务市场竞争机制下业主可以选择的物业管理公司,也就是说,在现实上目前没有市场竞争机制下的物业管理服务公司。几乎所有的物业管理公司都是开发商成立并派住其所开发的楼盘或小区。 根据《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》,街道社区应该成立物业管理服务中心。这是可以打破目前开发商自己建楼盘自己成立物业公司进行垄断性经营现状的唯一政治解决途径。 业主作为自己居住小区的物权主人,却不能行使权利维护自己的利益,主要因为业主作为无组织群体群众“一盘散沙”的属性,无法行使作为物权主人的权力集体表达同意或不同意的意见、意愿和意志。业主个体的意见、意愿和意志往往被忽略,长此以往必然造成业主与物业公司之间积怨加深,积累社会矛盾。 业主委员会虽然是党和政府倡导的基层居民自治组织,希望可以通过成立业主委员会作为代表业主无组织群体群众利益的法人主体。但从现实来看,在全国都存在运行艰难的困扰,运行良好的业委会凤毛麟角。业委会自治管理业主公共居住小区的路子在实践中是行不通的。以白银市首家成立的西苑小区业主委员会为例,小区业主当年好不容易成立起来的业主委员会,竟然被一夜之间瓦解破坏,成了聋子的耳朵,直接原因和导火索仅仅是西苑小区东门被改变公共物业使用用途。因为这一涉及所有业主消防安全利益的东门消防通道被物业公司做出改变公共物业使用用途的决定,当时已经成立运行的西苑小区业主委员会全体成员尽然无人知情,更别说按照业主委员会议事程序通过广泛征求业主意见进行会议讨论决定了。这一无视业主委员会存在的垄断独裁行径挑战了业主委员会的权力和存在的必要性,直接导致了业委会全体成员的自行解散。因此,通过这件事情可以证明,业主作为无组织群体群众面对开发商及其利益代理人物业公司是多么的苍白无力!业主无组织群体的群众利益在私人公司大资本逐利本性面前是多么的微不足道!全白银市第一家成立的西苑小区业主委员会就在大资本的弹指一挥间烟消云散了。事实证明,这是一个十分广泛的业主无组织群体的群众利益同一个组织机构健全、经济实力雄厚拥有绝对话语权、完全以资本逐利为本性的私人公司利益之间的永恒的矛盾与冲突。这种矛盾的和缓与平衡是相对的,冲突与不平衡则是绝对的,因为作为私人公司的利益会不断膨胀,会不断追求资本利益的最大化。 简而言之,业主无组织群体的群众利益是涉及到所有居住在居民小区的最广泛的群众利益,群众利益最终要靠党和政府去代表去维护。在中国,党和政府是群众利益的真正代表。业主居住小区作为政府街道社区的公共管辖之地,应当接受街道社区的政府管理,而不是完全在一家并没有管理资格的私人公司的管理之下,处在党和政府的管理和关怀之外,街道社区应该代表党和政府管理好业主居住小区,包括小区物业管理。 根据《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》,结合落实住房和城乡建设部等10部门联合印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》精神,建议街道社区应该尽快成立物业管理服务中心,通过直接收取物业费、停车费、广告费、公共物产租赁费等,实施政府购买专业化社会服务,一是由街道社区物业管理服务中心选择招聘小区物业管理人员,促进物业管理市场化机制的形成。二是直接对居住小区物业进行托底管理,为小区业主无组织群体群众代为管理物产物业。

回复情况

市住房和城乡建设局

回复时间2021-02-08

市政府网站网友:
    你好!你给市委苏书记留言收悉,现将办理情况答复如下:
    根据市委苏书记关于物业问题批示,我局开始了物业市场专题调研活动,着手制定行业服务标准和服务规范,推进和谐小区建设;留言人提供的建议,我局已经印发各调研组,作为调研参考意见,一并分析研判。
    感谢网友对白银住建工作的关注和支持。

                          白银市住房和城乡建设局
                               2021年2月8日

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