为加强白银市物业服务收费管理，进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务人的切身利益，促进我市物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《物业管理条例（2018年修正本）》《甘肃省物业管理办法》《甘肃省发展和改革委员会甘肃省住房和城乡建设厅甘肃省市场监督管理局关于进一步加强物业服务收费管理有关工作的通知》（甘发改价格〔2023〕5号）和《白银市物业管理办法》等法律法规和政策规定，制定了《白银市物业服务收费管理办法》（征求意见稿），经书面征求各县区、市直有关部门意见建议和召开座谈会论证。现面向社会再次公开征求意见，征求意见建议日期为2023年9月13日至2023年9月27日。
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白银市发展和改革委员会
2023年9月13日
白银市物业服务收费管理办法
第一章 总则
第一条 【目的依据】 为规范物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《物业管理条例（2018年修正本）》《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）《甘肃省物业管理办法》《关于进一步加强物业服务收费管理有关工作的通知》（甘发改价格〔2022〕5号）和《白银市物业管理办法》等法律法规和有关政策规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 【适用范围】 本办法适用于白银市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。
第三条 【概念内容】 本办法所称物业服务收费，是指物业服务人（包括物业服务企业和其他物业管理人）按照相关法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，其他等服务，向业主或物业使用人所收取的费用。专有面积部分内的维修、保养或其他服务不在本办法所称物业服务收费范围内。
第四条 【制定原则】 业主按照相关法律法规通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，物业服务企业应当开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费标准通过市场竞争形成。
第五条 【职能划分】 物业服务收费实行统一政策、分级管理，遵循服务质量、服务内容与收费标准相对应的原则。
市、县（含平川区）人民政府负责制定所辖区域内物业服务收费管理办法和前期物业服务收费基准价及浮动幅度，发改部门负责本行政区域内实行政府指导价的物业服务收费具体定价事项。住建部门负责本行政区域内物业服务质量的监督管理，督促物业服务人提供质价相符的物业服务。市场监管部门负责对本行政区域内违反相关法律法规和价格管理政策的行为进行监督检查和处罚。
第二章 物业服务收费定价形式
第六条 【收费性质】 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
【政府指导价】 保障性住房、三供一业、老旧小区改造移交的物业小区，以及业主大会成立之前的普通住宅前期物业服务收费和业主大会成立之后不具备协商议价条件的普通住宅物业服务收费，收取标准实行政府指导价。本办法所称普通住宅指单元式住宅楼栋。
【市场调节价】 别墅（专指带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅）、其他非普通住宅以及业主大会成立之后具备协商议价条件的普通住宅物业服务收取标准实行市场调节价。
第七条 【政府指导价的制定】 实行政府指导价的物业服务收费标准，由发改、住建等相关部门根据物业服务质量等级标准、服务内容等因素制定基准价及浮动幅度并向社会公布实施。基准价及浮动幅度可根据物业服务发展、社会平均成本变化等因素适时调整。
第八条 【前期物业服务的约定】 业主大会成立之前实行政府指导价管理的普通商品住宅前期物业服务费收取标准，由建设单位在商品房开始预售前根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，在政府制定公布的基准价及浮动幅度内拟定前期物业服务费，同时应在商品房买卖合同中与买受人予以约定，且必须明确告知物业买受人及在商品房买卖合同中载明，前期物业服务收费的最终标准以物业服务企业按照法律法规和价格管理政策的规定经住建部门星级评审认定，并向发改部门备案审查通过的价格标准为准。
前期物业服务人与物业买受人签订的前期物业服务合同中应明确约定的物业服务质量等级、物业服务内容及通过审查备案的物业服务收费标准。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。同一物业管理区域内相同服务内容和服务等级在相同的物业服务合同期内的住宅项目，其物业服务收费标准应当保持一致。
【前期物业服务费标准的调整】 业主大会成立前，普通商品住宅前期物业服务收费标准因服务等级、成本变化或政府指导价标准变动需要调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的相关信息，向业主征询意见，按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，在政府指导价范围内实施调整并通过签订新的物业服务合同约定执行。
第九条 【市场调节价的制定】 实行市场调节价的物业服务收费标准，由建设单位与物业服务人在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。在成立业主大会后，由业主大会根据物业特点和服务要求，通过法定程序，选择服务项目、服务质量等级，费用收取标准及符合要求的物业服务企业，按照《中华人民共和国民法典》《甘肃省物业管理办法》《白银市物业管理办法》等相关法律法规规定的程序进行确定，并通过签订物业服务合同约定。
实行市场调节价的收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第十条 业主自愿选择或委托物业服务企业提供《物业服务合同》规定内容以外的服务项目，双方按照市场原则确定服务收费标准。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，并按照其他非普通住宅物业服务管理，实行市场调节价，物业服务收费标准由业主和物业服务企业双方协商确定。
第三章 物业服务收费方式
第十一条 【物业服务费的计费方式】 物业服务费用根据物业的法定产权建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。
（一）已办理不动产权属证书的，按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；
（二）已出售但尚未取得不动产权属证书的，按照商品房买卖合同约定的建筑面积计算；
（三）尚未出售纳入物业服务管理范围的，按照经不动产登记管理机构审核备案的房产测绘成果确定的房屋建筑面积计算。
第十二条 【物业服务费的收取】 物业服务费收取依照以下规定确定：
（一）物业交付使用前，建设单位必须依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费；
（二）业主因自身原因逾期未办理物业交付手续的，其 空置期间的物业服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起计算。
（三）物业交付使用后，业主应当依照物业服务合同约定，从交付次日起由业主按月缴纳物业服务费。经业主验收，暂不使用或使用后因自身原因空置3个月以上的房屋，经业主申请，由物业服务企业登记确认后，从次日起空置期间的物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。
（四）物业服务费按月计收，业主具体交费时长也可按季或者是按年交纳。双方约定预收的，最长预收期限不得超过12个月。
（五）物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业费或者所欠其他相关费用。
第十三条 业主应当按时足额交纳相关费用，不得拒绝交纳。业主拒不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，但不得限制或者妨碍业主对水电气暖的正常使用。
第十四条 【计入成本的划分】 物业管理区域内的照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。供水（含二次加压调蓄）设施依法依规移交给供水企业管理的，其运行维护、修理更新等费用计入供水成本。
依法应当从物业专项维修资金中列支的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十五条 【各类转供收费】 供水供电供气供热企业应抄表到户、服务到户，严格按照政府规定的销售价格向终端用户收取水电气暖费用。
（一）供水供电供气供热企业对具备表计条件的终端用户，应按照政府规定的终端销售价格执行；
（二）对供水供电供气供热企业暂未抄表到户的终端用户，任何单位或个人不得在水电气暖费用中加收其他费用；
（三）对不具备表计条件的终端用户，水电气暖费用应由终端用户公平分摊。暂时未移交给供水供电供气供热企业的共用设施和配套设施及物业公用部位的运行维护等费用，应通过物业费、租金或公共收益解决，不得以水电气暖费用为基数加收服务类费用。
第十六条 物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。
第四章 收费类别和成本构成
第十七条 【收费类别】 实行政府指导价的物业服务收费采取包干制形式。实行市场调节价的物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式，具体由物业服务合同约定。
包干制是指由业主向物业服务人支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务人享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十八条 实行包干制的物业服务费，包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行酬金制的物业服务费，所预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务人的酬金。
第十九条 【成本构成】 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（七）办公费用；
（八）物业服务企业固定资产折旧；
（九）经业主大会同意的其它费用。
（十）其他费用
第二十条 【财务管理】 停车服务费与物业服务费成本相重叠的部分，以及利用共用部位、共用设施设备产生的经营收入应当独立核算，按比例分担，不得重复计算，经营收入要单独列账。
第五章 其他物业服务收费
本办法所称其他服务收费，指物业服务人向业主或者物业使用人提供室内设施维修、家政等服务并收取的费用，以及涉及物业服务企业和业主或者物业使用人的其他收费。
第二十一条 物业服务企业开展家政、养老等服务业务应对外公示，按双方约定价格收取服务费用，不得收取公示收费项目以外的费用。
第二十二条 物业管理区域内配套的幼儿园、学校、养老院（福利院）按普通住宅收取物业服务费。
第二十三条 【装修期间收费】 业主对房屋进行装修，应当在室内装饰装修工程实施前，向物业服务人告知。物业服务人应当要求业主或房屋装修施工方签订遵守房屋装修注意事项的书面协议，约定双方的权利、义务、责任（包括损坏共用部位、共用设施设备的赔偿或修复责任），不得向业主或提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费、押金等任何费用。
第二十四条 房屋装修期间产生的建筑垃圾，业主需要委托物业服务企业清运的，由双方签订清运协议协商确定费用。由业主承诺自行清运装修期间建筑垃圾的，物业服务企人不得强制收取费用。
第二十五条 物业管理区域内的机动车停放服务收费标准，按照《白银市机动车停放服务收费管理办法》和各县（区）制定的《住宅小区机动车停放服务收费标准》规定执行。
第六章 监督管理
第二十六条 【公开公示收费】 各类物业服务企业应当在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业服务费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息，可同时通过网络等方式告知业主公示内容。
第二十七条 【政府信息公开】 各县（区）要认真执行政府信息公开制度，通过政府网站、主流媒体等渠道公布本行政区域内实行政府指导价管理的物业服务收费标准、收费依据、投诉方式等信息，加强收费政策告知、疑难问题解释解答等服务工作。
第二十八条 【部门职责】 市、县（区）发改部门、住房建部门、市场监管部门要按照职责分工，加强物业服务及收费行为的监督管理。发改部门要严格按照有关法律法规规定合理制定收费标准；住建部门要建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理；市场监管部门要对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等违法违规行为，依据有关法律、法规以及规定严肃查处。
第二十九条 各部门要统筹发挥相关部门职能作用，加强协调配合，不断完善物业服务行业管理体系，积极构建有利于行业高质量发展的政策环境。建立健全物业服务信用评价制度，实施信用综合评价，实行信用分级分类监管；探索建立物业服务合同备案、项目负责人备案制度；加快建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境；建立居住社区综合治理工作制度，调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性，共同参与居住社区治理。
第七章 附 则
第三十条 本办法由市发展和改革委员会、市住房和城乡建设局、市市场监督管理局在各自职权范围内负责解释。
第三十一条 本办法自2023年*月*日起实施，有效期3年。凡本办法之前的有关规定与本办法不符的，按本办法执行。法律、法规、规章以及上级机关另有规定的，从其规定。